发布时间: 2022-05-19 07:00:00
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大家好,我是简七编辑部的卫星~前段时间,手机收到了一条短信,提醒我提前还房贷。这才想起来,还有还贷的事儿。5、6年前,刚工作不久,在「六个钱包」的帮助下, 我就晋升为「房奴」一族。这些年攒了些钱,家人撺掇着,房贷啊,能还就还点。在他们的思想里,「无债一身轻」,落得轻松。所以年初,在家庭的怂恿下,我就去银行办理了「预约还贷」。不过现在呀,我已经放弃了提前还贷的念头。今天想和大家分享一下我的心路历程,如果你也有这个想法,不妨参考看看。正文经济学中有个概念,叫「机会成本」。指做一件事的时候,放弃其他选择能够带来的收益。比如你突然想吃一顿大餐,花了1000元。那意味着,你放弃这1000元带来的其他价值,比如买个健身课、用来投资,赚未来的钱。还房贷也是一样,每个月到手的收入,是还房贷,还是用来干其他事,最核心的是要比较收益率。先来看看房贷利率。对我们普通人来说,房贷利率基本上是能贷到的最低利率。现在房贷利率采用的是LPR的计价方式,与5年期LPR挂钩。图片来源:央行从趋势来看,LPR整体下降是比较明确的:两年前最低利率是4.9%,现在只有4.6%了。再来看看投资收益。今年以来,固收产品的收益率不太给力。图片来源:网络余额宝的收益已经破2很久了,最近又传来多家银行下调大额存单利率的消息。我的家人年纪偏大,风险偏好不高,一看理财收益和房贷利率倒挂,难免琢磨要还款。加上最近股市表现不好,有还贷想法的人不在少数。而我转变想法的契机也正来自下跌的股市。首先,房贷动辄10年起,长至20年、30年,从投资的角度,是一笔长钱。 用短期的收益率和长期的房贷利率相比,期限上并不匹配。另外,从常用的估值指标市盈率看,代表大盘的沪深300跌到了历史较低的位置,目前的市盈率是11倍左右。图片说明:市盈率对应未来3年收益率(横轴市盈率,纵轴收益率),数据来源:投资数据网历史上,这个位置买入后,持有3年以上的年化收益都挺香的。像2018年,沪深300市盈率一度跌到10倍,接下来的3年就涨了64%(2018.12-2021.12)。有了数据支撑,坚定了我拿钱投资的想法,暂时不考虑用来还贷。 除了投资股市,还可以考虑实体经济,比如开个小店,经营赚钱。这个我不太擅长,如果你有把握能让长期收益超过房贷利率的话,这笔投资就可以试试。02 如果要还,有哪些需要注意? 最近,我的身边有小伙伴考虑买二套房,首套房在提前还贷中。和他们聊了聊,取了取经后,如果你也想提前还贷,记得考虑以下3个方面:1. 咨询银行:了解提前还贷规则 提前还贷并不是想办就办的,大部分银行都要求贷款满1年才能申请办理。有的银行还要求支付罚息、或者从剩余贷款里扣除1-3个百分点。在办理时,部分银行支持APP在线还款,操作很方便;有的则要求提前几个月到线下支行先预约、再还款。在提前还贷的次数和金额上,不同银行也有差异:有的可以还任意金额、任意次数;有的一年内只能还1次,金额也有限制。要记得事先咨询放款银行,以免影响资金安排。2. 还款方式:少压力还是少利息 在提前还贷时,我们有2个选择:缩短年限或者降低月供,该如何选择呢? 来看个例子:果子有20年期的200万商业贷款,每月房贷1.31万,现在想提前还贷100万。1)选择缩短年限的话,他能节省60.1万利息,每月还款额基本不变;2)选择减少月供的话,他能节省41.1万利息,每个月的房贷下降到5203元。从对比中不难发现,如果你想节省费用的话,选择缩短年限划算;从缓解每个月现金流的角度来说,选择降低月供更好。 比如,你们家每月收入是月供额的3倍以上,感觉还款压力不大的话,可以选择缩短年限。03 这两种情况,不建议提前还 如果只是想减轻还贷压力,并不是一定要彻底还清贷款的话,小伙伴们建议有这两种情况,不用着急提前还。1. 低利率的公积金账户 个人公积金在贷款时优惠力度很大,五年期以上贷款年利率为3.25%,比LPR还低上不少。市面上高于这个数的理财产品挺多,从机会成本的角度看,贷款更合适些。另外,公积金是每个月从税前工资中强制扣除的,不用于还贷的话,资金躺在账户里只有1.5%的一年期定期存款收益,长期来看也不划算。2. 还了很久的利息 我们在贷款时,有2个选择:等额本金还款和等额本息还款。等额本息,指的是贷款期限内应还贷款本息均分到每个月,每月还款额均等。等额本金,是指贷款期限内应还贷款本金均分到每个月,每月还款额(本息合计)不同且逐月减少。以20年期贷款200万元为例: