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什么是REITs基金 | 5分钟搞懂 (09:48)
发布时间: 2022-04-06 17:30:00
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2022年的第一只REITs基金，4月7号（周四）就可以「打新」了。
去年参与过的小伙伴，应该还记得当时的火爆场面。我当时拿了10万元认购，实际只买到了几千块（配售比例1.75%-12.29%），到今年也有2000多的收益了。
和有些支棱不起来的股市相比，前两批REITs基金的涨幅挺不错的：
基本都是赚钱的，平均涨幅大约29%；
最牛的一只从去年6月份上市以来，已经累计涨了59.4%。
这也难怪大家对REITs的兴趣越来越高涨了。
今天我们就来仔细聊一聊：
REITs基金的三种赚钱方式
为什么会涨这么多？还能买吗？
*风险提示：投资有风险，决策需谨慎。
01
REITs基金的三种赚钱方式
REITs基金的中文是「不动产投资信托基金」，而我们今天聊的呢，是其中比较特别的一类不动产——基建。
基金公司汇集投资者们的钱，去投资数亿、数十亿才能参与的基建项目，比如我们俗称的「铁公机」（铁路、公路、机场）。
也就是说，这些REITs基金可以让我们成为基础设施「收租人」。
买这类基金，是怎么赚钱的呢？
我们普通人投资房子，收益来源通常是买卖价差，以及收取房租；而投资股票，赚的主要是股价上涨的部分。
REITs基金的收益来源，你可以简单理解为三者的组合：收租、资产增值、价格上涨。
我们一个个来看。
1）现金分派
目前，我国发行了两批共11只公募REITs，每个REITs都对应了一个基础设施项目，会把超过80%的钱都投资到一个项目里头——
这些基础设施资产一旦开始运作，就能收取到稳定的现金流，比如租金或过路费。
根据规定，基金每年都要将可以分配金额的90%返还给投资者。
比如即将上市的华夏交建REIT，管理人会用募集到的资金购买高速公路的特许经营权，通过收取过路费、路边广告牌招商赚取收益，定期分派给投资者。
2）资产升值
比如管理人用1个亿买了物流园区，在精心经营一段时间后，园区招商引资效果显著，估值升到了2个亿，这部分增值也会计入基金的资产中。
3）二级市场溢价
这个部分，可能会稍微难理解一点，涉及到了REITs在二级市场的交易。
简单来说，就是你从基金公司买了份额之后，可以在「二手市场」卖给其他投资者。
卖出的价格呢，则是像股票一样实时变动的。
如果「二手价格」比实际的价格高，我们就赚到了其中「二级市场溢价」。
02
为什么涨了那么多？
你可能会好奇，去年5月份发行的REITs产品，为啥能涨那么多呢？
之前估算的年化收益率不是6%-8%吗？
不到一年的时间，平均上涨了29%，这背后最主要的原因，还是和二级市场的火爆有关——
下有4%的政策保底，上有8%的市场预期，这样稳健型的优质资产在当下的市场太稀缺了。
我们可以具体从三个方面来分析。
1. 钱便宜了，提高REITs回报
从去年年底开始，央行为了稳增长，开启了新一轮宽松周期，先后宣布了「降准」和「降息」的政策。
换句话说，企业借钱就变得更便宜了，会更多地借钱投入生产。
此时REITs资产的出租率就会改善，租金也可能会增长，提升投资者能得到的回报。
与此同时，利率低了，资产的市场价也会涨一涨，所以REITs投资的不动产也会增值。
2. 钱更多了，追逐稀缺资产
借钱的人多了，市场上的资金更为充裕，多出来的钱自然要找地方去。
然而，开年以来又是国际冲突、又是美联储加息，让全球股市一路下跌，最近有新闻说新发基金都募不到钱了。
在这样的背景下，分红稳定、预期收益能达到6%左右的REITs就成了「香饽饽」，大家纷纷涌入二级市场抢购，价格一路上涨。
以至于基金管理人不得不主动发公告，提示风险，来给自己降降温。
3. 产品有限，流通规模小
目前为止，REITs的数量只有11只，规模是460亿。
由于在发行时，原始权益人、机构投资者为了和投资者利益绑定，份额有锁定期（1-5年不等），这段期间他们是不能卖出的。
所以，实际的REITs可交易的流通规模也就150亿左右，还不如一些股票的市值大。
当过多的资金，追逐稀缺的资产，价格自然就容易上涨。
也要提醒你的是，现在的价格来看，REITs的性价比可就没那么高了。
巴菲特曾经说过，一笔「好投资」既需要选择「好资产」，也需要等待「好价格」。
已经上市的REITs 基金在平均上涨29%后，并不建议大家在这个时候买入。
并且， 去年上市的第一批REITs马上要满一周年了，原先被锁定的机构投资者份额等到可以卖出时，也会给市场带来抛售压力。
如果你有之前认购的份额，也不妨择机卖出，落袋为安。
03
「REITs打新」指南
下周五（4月7日）开启的「REITs打新」，仍然可以参与。
因为咱们是用认购价格买入，不存在二级市场溢价。
从数据看，REITs保持着打新的「不败金身」：在发行后的首个交易日全部上涨。
